Doit-on faire du locatif pour financer une partie de son achat ?
Tout dépend du bien que vous allez acheter et de sa localisation.
Nous avons beaucoup de clients qui désirent faire un peu de locatif après leur achat, alors que la réflexion doit être inverse. En effet, il faut d’abord penser locatif avant de penser personnel. La localisation, le bien et le prix du locatif ont une grande importance. Il est souvent plus facile de louer un appartement proche de la mer qu’une maison de campagne avec piscine.
Imaginons, vous avez acheter une belle maison de 4 chambres avec piscine aux alentours d’Alicante et vous désirez la louer. Vous avez donc deux possibilités, soit à l’année, soit en saisonnier. En haute saison, vous allez louer votre maison à 20€/pers/jour, soit 160€/jour, soit 1 120€ semaine. Là dessus, il faut enlever la gestion de l’agence immobilière 30% et l’entretien de la maison 20%. D’un autre coté, vous avez la possibilité de louer votre maison à 1 800€/mois pendant toutes l’année. Seul problème, y-a-t-il des clients capable de mettre 1 800€ par mois dans du locatif à Alicante ? Notre réponse : peu de clients à l’année et pléthore d’offres.
Quel est la bonne stratégie ?
Il faut bien réfléchir à sa propre stratégie et votre serviteur en est un exemple. Lorsque je suis arrivé à Alicante à l’âge de 59 ans, comme beaucoup d’entre nous je rêvais de m’acheter une maison. Dans ma jeunesse, j’avais habité une finca à Ibiza et inconsciemment et sûrement par nostalgie, je désirais reproduire cette partie de ma vie. En visitant de belles maisons, je me suis aperçu que j’étais entrain de me projeter dans des problèmes que je n’avais pas ou plus envie de gérer vu mon âge. M’occuper du jardin, de la piscine, prendre la voiture pour faire des courses, pour boire un pot, pour aller facilement au restaurant, etc...
(C'est choix sont évidemment totalement personnel)
Pour faire court, j’ai donc choisi un appartement dans le centre ville d’Alicante et j’en suis très heureux. Je fais tout à pied, la plage est à 15mn, le marché central à 10mn et si je sors, j’ai tout à disposition.
Tout cela pour dire que la réflexion prévaut l’action et qu’il faut bien prendre tous vos critères en considération (vos envies, mais aussi vos besoins, votre âge, la vision de votre prochaine vie, etc...)
Quel est le bon compromis actuel ?
Le bon compromis est totalement personnel, mais si nous réfléchissons uniquement financièrement voici ce qu’il pourrait être :
Prenons l’exemple de notre appartement, bien placé, de 80m2, 3 chambres, à 20 mètres de la plage pour un prix de 122 000€.
Nous allons prendre un credit en Espagne pour l’acheter.
Notre apport sera donc de : 30%, soit 37 000€ et 15 300€ comprenant les taxes, les frais notariés et d’hypothèque.
Notre remboursement mensuel sur 15 ans sera de 625€
Comme il nous reste 5 ans avant notre retraite, nous allons donc le louer à l’année. Je sais nous n’allons pas en profiter tout suite et c’est dommage, mais financièrement cela va être plus intéressant pour nous.
Vu sa localisation et ses 3 chambres, le prix de location minimal est de 750€/mois, soit une rentrée de 9 000€ annuelle.
Notre appartement nous coute annuellement : 7 500€ de remboursement de prêts + les frais de communauté 600 euros + la taxe foncière 350€,
soit un total de : 8 450€
Nous avons donc un balance positive de 550€ à l’année. Notre achat se finance donc tout seul pendant 5 ans.
Avant la fin de la cinquième année, nous ne renouvelons pas le bail de location, cela nous permet de rentrer en possession de notre bien et il nous reste 10 ans de crédit à payer.
Le solde du crédit peut être réglé soit par la vente de notre bien en France ou par sa location à l'année ou tout simplement considéré que nos 625€/mois sont l’équivalent d’un loyer bien en-dessous des prix pratiqué dans la zone.